Инвеститорски контрол, строителен надзор и управление на проекта – кой за какво отговаря?
Три различни функции в строителния процес, които често се възприемат като взаимозаменяеми, но имат различни цели, отговорности и роля за инвеститора.
Автор: инж. Пламен Трошев
Увод
При реализацията на един строителен проект участват множество специалисти – проектанти, строители, консултанти, строителен надзор, технически ръководители, доставчици и представители на възложителя.
За инвеститора обаче невинаги е ясно къде приключват отговорностите на един участник и започват тези на друг.
Особено често се смесват три понятия:
строителен надзор, инвеститорски контрол и управление на проекта.
На пръв поглед и трите са свързани с контрол и координация на строителството. На практика те имат различна роля.
Разбирането на тази разлика е важно, защото наличието на строителен надзор не означава автоматично, че някой управлява бюджета, графика, договорните отношения и ежедневните интереси на инвеститора.
Каква е ролята на строителния надзор?
Строителният надзор е нормативно регламентирана дейност.
Законът за устройство на територията определя ролята на консултанта, който въз основа на писмен договор с възложителя може да извършва оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и да упражнява строителен надзор.
Неговите функции са свързани със законосъобразното изпълнение на строежа и изпълнението на нормативно определените задължения в строителния процес.
Това е съществена нормативно определена функция за строежите, за които законът изисква упражняване на строителен надзор.
Но тя не трябва автоматично да се отъждествява с цялостното управление на инвестицията от името на инвеститора.
Важно е да се прави разлика между нормативно определената функция по упражняване на строителен надзор и други консултантски, контролни или координационни дейности, които същият консултант може да изпълнява, когато са му възложени с договора.
Какво представлява инвеститорският контрол?
Терминът „инвеститорски контрол“ в практиката обикновено описва договорно възложена инженерна функция, насочена към защита на интересите на инвеститора.
Нейният конкретен обхват зависи от договора и от особеностите на проекта.
Инвеститорският контрол може например да включва:
- проследяване на качеството на изпълняваните СМР;
- проверки на критични етапи преди закриване на работите;
- проверка на съответствието с проектните решения;
- проследяване на количества и изпълнени работи;
- наблюдение на възникващи промени;
- техническа координация между участниците;
- своевременно сигнализиране на инвеститора за установени рискове;
- участие при приемане на изпълнени работи.
Тук има една принципна разлика:
Инвеститорският контрол работи от гледната точка на интереса на възложителя в рамките на договорения обхват.
Той не заменя строителния надзор, проектанта или строителя и не следва да присвоява техните нормативно определени функции.
А каква е ролята на управлението на проекта?
Управлението на проекта има по-широк управленски обхват.
Неговата задача е различните елементи на инвестиционния процес да бъдат организирани като една система.
Това обикновено включва:
обхват → график → бюджет → участници → решения → промени → рискове → информация
При добре организирано управление инвеститорът трябва да знае:
Какво предстои?
Кой трябва да го изпълни?
До кога?
Какво ще струва?
Какво се е променило?
Какъв риск възниква?
Какво решение трябва да бъде взето?
Именно тук проектният мениджмънт се различава както от строителния надзор, така и от техническия инвеститорски контрол.
Трите функции не са взаимозаменяеми
| Строителен надзор | Инвеститорски контрол | Управление на проекта | |
| Основен фокус | Нормативно съответствие и контрол на строителството | Техническият интерес на инвеститора | Цялостната организация на проекта |
| Характер | Нормативно регламентирана функция | Договорно определена функция | Договорно определена управленска функция |
| Качество на СМР | В рамките на нормативните и договорно възложените функции | Детайлно според възложения обхват | Проследява се като част от проекта |
| Бюджет | Може да бъде предмет на допълнително договорени дейности | Може да проследява количества и промени според договора | Основен елемент на управлението |
| График | В рамките на приложимите функции и договорения обхват | Може да проследява изпълнението | Основен инструмент за управление |
| Координация | В рамките на нормативните и договорно възложените дейности | Техническа координация според договора | Цялостна проектна координация |
| Основна функция / гледна точка | Законосъобразност и съответствие в рамките на възложените функции | Техническа гледна точка на инвеститора | Целите, организацията и резултатът на проекта |
Конкретният обхват и отговорности винаги зависят от нормативните изисквания, категорията и спецификата на строежа и сключените договори.
„Имам строителен надзор. Защо ми е инвеститорски контрол?“
Това е логичен въпрос.
Независимият инвеститорски контрол може да създаде значителна стойност за инвеститора, като необходимият обхват и интензивност се определят според сложността, рисковете и организацията на конкретния проект.
При малък и сравнително прост проект с добре организирани участници обхватът на инвеститорския контрол може да бъде концентриран върху периодични проверки и ключови етапи от изпълнението.
При по-сложни инвестиции обаче ситуацията е различна.
Когато има множество изпълнители, сложни инженерни системи, ограничен бюджет, кратки срокове, множество промени или необходимост от постоянно вземане на технически решения, инвеститорът може да има нужда от специалист, който следи проекта именно от неговата страна.
Проблемите най-често се появяват между отделните отговорности.
В практиката сериозните затруднения невинаги възникват, защото някой участник не си е свършил работата.
Често проблемът е в зоната между отделните участници.
Архитектурното решение влияе върху конструкцията.
Конструкцията влияе върху инженерните инсталации.
Голяма част от тези зависимости възникват още във фазата на проектиране. Навременното им идентифициране и координиране може да ограничи необходимостта от промени и преработки по време на строителството.
Вижте още: „Решенията във фазата на проектиране – къде се печели и губи стойността на инвестицията?“
Промяната в една система променя количества, срокове и бюджет в друга.
Закъсняло решение на инвеститора може да блокира изпълнителя.
А промяна, която изглежда малка на чертеж, може да има значителни последствия на строителната площадка.
Именно тези интерфейси между отделните проектни части и участници трябва да бъдат управлявани своевременно, защото нерешените противоречия често водят до преработки, забавяния и допълнителни разходи.
Част от тези рискове могат да бъдат идентифицирани още при инженерната подкрепа във фазата на проектиране.
Практически пример: контрол на фасадни работи преди последващи етапи
Дефекти и несъответствия, установени при контрол по време на изпълнението – преди някои о тях да бъдат закрити.
01 сглобката между ригел и колона да бъде плътна без видима фуга
02 Разлепена пароизолация
03 Не уплътнени фуги между пуренитите, да се уплътнят!
04 Къс гумен уплътнител монтиран от вътрешната страна на стъклопакета. Да се подмени
Повече за ролята на тази функция и стойността ѝ за възложителя: „Инвеститорският контрол – разход или добавена стойност?
Сред констатираните забележки са:
| Етап / зона | Констатирана забележка | Необходимо действие |
|---|---|---|
| Фасадни работи | Разлепена пароизолация | Корекция преди последващите работи |
| Монтирани фасадни елементи | Неуплътнени фуги между пуренитите | Уплътняване на фугите |
| Стъклопакет | Неправилно изпълнен/къс гумен уплътнител | Подмяна |
| Сглобка ригел–колона | Видима фуга в сглобката | Корекция за постигане на плътна сглобка |
Този пример показва практическата роля на инвеститорския контрол: проблемът да бъде установен, документиран и поставен за отстраняване навреме, преди последващите работи да направят корекцията по-трудна или по-скъпа.
Стойността на подобна проверка не е само в установяването на отделния дефект. Критичен е моментът, в който той е открит — преди работата да бъде закрита и преди корекцията да изисква демонтаж, преработка или намеса във вече завършени елементи. Ако подобно несъответствие остане незабелязано и бъде закрито от следващите строителни работи, впоследствие то може да доведе до проникване на вода, течове, увреждане на съседни материали и необходимост от значително по-сложни и скъпи ремонтни дейности.
Затова при скритите работи навременната проверка е не по-малко важна от самото качество на изпълнението.
Самата проверка не заменя отговорностите на строителя, проектанта или строителния надзор. Тя дава на инвеститора собствен технически поглед върху реалното изпълнение и проследимост на установените несъответствия.
Кога инвеститорът има най-голяма нужда от собствен технически контрол?
Особено полезен е при проекти, при които:
- инвеститорът няма собствен технически екип ежедневно на обекта;
- строителството е технически сложно;
- участват много проектанти и изпълнители;
- има значителен риск от промени;
- трябва да се следят множество критични работи преди закриването им;
- има специфични детайли и промени по време на изпълнение;
- бюджетът и срокът трябва да бъдат активно управлявани;
- инвеститорът няма възможност да осигурява ежедневно навременни технически решения и координация между участниците.
Ако разпознавате проекта си в няколко от тези ситуации, важният въпрос е кой представлява техническия интерес на инвеститора и с какъв обхват.
В тези ситуации целта не е да се създаде още едно административно ниво.
Кой представлява техническия интерес на инвеститора?
При подобни проекти възниква един практически въпрос: кой ежедневно следи взаимодействието между проектните решения, изпълнението, промените, количествата, сроковете и интереса на инвеститора?
Ако тази функция не е ясно възложена, отделните участници могат коректно да изпълняват собствените си задължения, а въпреки това между тях да останат неуправлявани рискове.
Именно тук инвеститорският контрол и управлението на проекта могат да дадат на възложителя собствена техническа и управленска гледна точка върху инвестицията.
Целта е проблемите да бъдат идентифицирани достатъчно рано, когато все още има възможност за разумно техническо и икономическо решение, а рискът от пропуски, незабелязани дефекти, преработки и допълнителни разходи да бъде ограничен.
Заключение
Строителният надзор, инвеститорският контрол и управлението на проекта не са три различни наименования на една и съща дейност.
Те решават различни задачи.
Строителният надзор изпълнява нормативно определени функции.
Инвеститорският контрол осигурява допълнителен технически поглед в интерес на инвеститора в рамките на договорения обхват.
Управлението на проекта свързва техническите решения с организацията, сроковете, бюджета, участниците и решенията на възложителя.
При сложните строителни инвестиции стойността не идва от това да има повече контролиращи участници, а от това функциите им да бъдат ясно определени, координирани и насочени към навременното управление на риска.
FormaFrame
Подпомагаме инвеститори и собственици при управлението и контрола на строителни проекти – от ранните решения до реализацията.
Планирате строителен проект или вече сте в процес на изпълнение?
FormaFrame може да разгледа организацията на проекта, текущия етап, участниците и основните технически и управленски рискове и да предложи подходящ обхват на инвеститорски контрол, управление на проекта или инженерна подкрепа.
Първата стъпка е разговор за проекта – кои функции вече са осигурени и къде остава риск за инвеститора.