Как решенията в ранната фаза на един строителен проект определят бъдещите разходи, рискове и възможности за инвеститора.
14 август 2026 • Анализи и казуси • Автор: инж. Пламен Трошев
Увод
В строителството най-скъпите решения невинаги се вземат на строителната площадка.
Голяма част от бъдещата стойност на една инвестиция – както и значителна част от бъдещите ѝ разходи и рискове – се определят още във фазата на проектиране.
В тази фаза една промяна може да бъде сравнително лесна и евтина. След започване на строителството същата промяна вече може да означава преработка на проект, допълнителни строително-монтажни работи, забавяне и значителни непредвидени разходи.
Затова добрата подготовка на инвестиционния проект не е административен етап преди строителството. Тя е един от основните инструменти за защита на самата инвестиция.
Когато оптимизацията намалява резерва за грешки
Всеки инвеститор търси максимално ефективно използване на своята инвестиция. Това е напълно естествено.
По-голяма използваема площ, повече продаваеми или отдавани под наем помещения, оптимизирани комуникационни пространства – всяко подобно решение може директно да повиши икономическата ефективност на проекта.
Но съществува граница, след която оптимизацията започва да намалява техническия резерв на сградата.
Колкото по-близо проектът работи до тази граница, толкова по-малка става допустимата грешка при проектирането, координацията и строителното изпълнение.
Тогава дори отклонение, което при друг проект би било сравнително лесно за преодоляване, може да доведе до сериозен технически проблем.
Решенията, взети при проектирането, продължават да влияят върху организацията, контрола и управлението на проекта и по време на строителството.
Вижте още: „Инвеститорски контрол, строителен надзор и управление на проекта – кой за какво отговаря?“
Един реален случай от практиката
При реализацията на голям градски хотел инвеститорът търсеше възможност да увеличи броя на хотелските стаи, без да надхвърля допустимата височина на сградата.
Икономическата логика беше напълно ясна – повече стаи означават по-голям капацитет и потенциал за по-висока бъдеща доходност на инвестицията.
Беше взето решение междуетажните височини на хотелската част да бъдат оптимизирани, така че в рамките на допустимия обем да бъде реализиран допълнителен етаж.
Проектът беше преработен и решението беше реализирано.
От този момент обаче проектът започна да работи с много по-малък технически резерв.
При изпълнението на стоманобетонната конструкция се появиха отклонения в нивата на част от плочите. При нормални междуетажни височини подобни отклонения могат да бъдат преодолени сравнително лесно. При вече ограниченото пространство обаче всеки сантиметър имаше значение.
На определени места се наложи локално фрезоване на бетона, за да бъдат осигурени необходимите нива и пространства за последващите работи.
Истинският проблем се появява при инженерните системи
Координация на инженерни инсталации в ограничено пространство над окачен таван.
След конструкцията дойде следващото предизвикателство – разполагането на инженерните инсталации.
В ограниченото пространство над окачените тавани трябваше едновременно да преминат различни системи – въздуховоди, тръбни мрежи, кабелни трасета, пожарогасителна инсталация и елементи на климатичната система.
Всеки от тези елементи има собствено техническо изискване. Но всички трябва да бъдат разположени в едно и също ограничено пространство, без да се нарушава функционалността на помещенията и без да се намалява допълнително светлата им височина.
Това наложи част от проектните решения и инсталационните трасета да бъдат преработвани и допълнително координирани непосредствено по време на строителството.
А когато техническите решения се вземат на строителната площадка вместо на проектантската маса, възможностите вече са значително по-малко, а цената на всяка промяна – по-висока.
Къде всъщност възниква допълнителният разход?
Допълнителният разход рядко се появява като една голяма сума, която лесно може да бъде идентифицирана. Обикновено той се натрупва постепенно в процеса на изпълнение:
- от допълнително проектиране и координация между отделните специалности;
- от разработване на нови или преработване на съществуващи детайли за завършване на инженерните системи спрямо вече изпълнената конструкция;
- от необходимостта от промяна на трасета и преминавания на въздуховоди, тръбопроводи, кабелни скари и други инсталации;
- от изработване и доставка на допълнителни или нестандартни елементи – фасонни части за въздуховоди, връзки, преходи, ревизионни елементи и отвори и други компоненти, необходими за преодоляване на възникналите конфликти между системите;
- от времето за проектиране, производство и доставка на тези нестандартни елементи, което може да забави съответните дейности и да повлияе върху последващите работи по графика;
- от увеличаване на дължините на електрическите трасета при необходимост от преработване на координацията между инсталациите. В практиката електрическите инсталации обикновено са сред най-гъвкавите за преместване и заобикаляне на възникнали препятствия. Когато трябва да се осигури необходимото пространство за въздуховоди, канализация, пожарогасителни и други тръбни системи, често именно кабелните трасета се пренасочват. Това води до по-голяма дължина на кабелите и кабелните скари, допълнителни крепежни елементи и повече труд за изпълнението им;
В един отделен участък подобна промяна може да изглежда незначителна. При голяма сграда обаче множество такива локални промени могат да доведат до съществено увеличение на общите количества и съответно на стойността на електроинсталациите.
- от преработка на вече изпълнени строителни елементи;
- от допълнителни материали и труд;
- от промяна на технологичната последователност и необходимостта отделни дейности да изчакват решаването на възникналия технически проблем;
- от забавяне на последващи дейности и свързаното с това отражение върху общия срок на проекта.
Електрически трасета в зона с висока концентрация на инженерни системи.
Така един на пръв поглед локален проблем може да предизвика верижна реакция – нов детайл, ново трасе, увеличени количества, нестандартен елемент, срок за неговото производство и доставка, изчакване на следващата дейност и в крайна сметка допълнителен разход и загуба на време.
Поотделно част от тези разходи могат да изглеждат незначителни. Натрупани в рамките на голям строителен проект, те могат съществено да повлияят както върху бюджета, така и върху срока за завършване.
Значи ли това, че първоначалното решение е било грешно?
Не.
И точно тук е съществената разлика.
Оптимизирането на сградата и реализирането на допълнителни площи може да бъде напълно правилно инвестиционно решение. Допълнителният капацитет на една сграда може да създава стойност в продължение на десетилетия.
Проблемът възниква, когато икономическата оптимизация не бъде разгледана заедно с техническите последствия, които тя създава.
Колкото по-силно оптимизираме един проект, толкова по-голяма трябва да бъде прецизността при проектирането, координацията и изпълнението му.
По-малкият технически резерв изисква по-голям инженерeн контрол.
Цената на промяната расте с напредването на проекта
В началото на инвестиционния процес възможностите са най-големи.
Може да се анализира функционалното решение, конструктивната схема, инженерните системи, бъдещата експлоатация и икономическата ефективност.
На този етап една промяна може да означава корекция на чертеж или модел.
По време на строителството същата промяна вече може да означава разрушаване, преработка, нови материали, допълнителен труд и загубено време.
Пресичания на ОВК и пожарогасителни инсталации преди завършване на окачения таван.
А след завършването на сградата някои решения практически вече не могат да бъдат променени без сериозна намеса.
Затова стойността на доброто инженерно решение е най-голяма именно тогава, когато физическото строителство все още не е започнало.
Какво трябва да направи инвеститорът?
Не е необходимо инвеститорът сам да познава всички конструктивни, архитектурни и инсталационни зависимости.
Но е необходимо още в ранната фаза да бъдат зададени правилните въпроси:
Какво печелим от това решение?
Какви технически ограничения създаваме?
Какъв резерв остава при реалното изпълнение?
Кои специалности ще бъдат засегнати?
Какво ще струва промяната, ако проблемът бъде открит не сега, а по време на строителството?
И може би най-важният:
Оптимизираме ли действително инвестицията или просто прехвърляме част от разходите и риска към следващия етап?
Точно тук независимият инженерeн поглед може да има най-голяма добавена стойност.
Заключение
Успешният строителен проект не е този, при който никога не възникват проблеми. При сложните проекти това практически е невъзможно.
Успешният проект е този, при който основните рискове са разпознати достатъчно рано, решенията са оценени не само от архитектурна или финансова, но и от инженерна гледна точка, а неизбежните промени се управляват преди да се превърнат в скъпи проблеми.
Инвеститорът има право да търси максимална стойност от своя проект.
Но максималната стойност не означава просто повече квадратни метри, повече помещения или по-ниска първоначална цена.
Истинската оптимизация е балансът между инвестиционна ефективност, техническа реализуемост, качество, срок и бъдеща експлоатация.
И много често този баланс се определя още във фазата на проектиране – много преди строителството да започне.
Бележка към казуса
Описаният случай е от моята професионална практика. Идентифициращите проекта и участниците подробности са умишлено пропуснати, тъй като целта на публикацията е да представи инженерния проблем, неговите последствия и практическите изводи от него.
Автор
инж. Пламен Трошев
Строителен инженер с над 30 години професионален опит в управлението и реализацията на значими строителни проекти в България и чужбина. Основател на FormaFrame – консултантска практика, специализирана в управление на проекти, инвеститорски контрол, технически експертизи и инженерни консултации.
Планирате строителна инвестиция?
Най-добрият момент за решаване на един технически проблем е преди той да се появи на строителната площадка.
Нека обсъдим Вашия проект, ключовите решения и потенциалните рискове още преди началото на строителството.
професионално представителство на инвеститора · строителни рискове · инвеститорски контрол · инвестиционен проект · инженерна координация