Колко струва строителството?“ и „Колко струва инвестицията?“ са въпроси с различни отговори.
Инвеститорът получава първата сериозна цифра за проекта — количествено-стойностна сметка (КСС), предварителна оценка, цена от изпълнител или ориентировъчна стойност на квадратен метър.
И естественият въпрос е: „Това ли е бюджетът?“
Не непременно.
Една стойност може да бъде напълно валидна за обхвата, който оценява, и въпреки това да не показва целия финансов ресурс, необходим за реализацията на инвестицията.
Колко струва строителството?“ и „Колко струва инвестицията?“ са въпроси с различни отговори.
КСС и инвестиционният бюджет не са едно и също
Стойността на строително-монтажните работи обичайно е един от основните компоненти на общата стойност на инвестиционния проект, но не я изчерпва автоматично.
Стойност на определен строителен обхват
↓
част от
↓
Обща стойност на инвестицията
Проблемът възниква, когато една стойност, определена за конкретен строителен обхват, започне да се използва като отговор на по-големия въпрос: „Колко ще ми струва проектът?“
Ако не е проверено какво действително включва тази стойност, инвеститорът вече не работи само с число. Работи с предположение за неговата пълнота.
Въпросът не е само каква е сумата, а дали всичко необходимо за реализацията на инвестицията е включено в нея.
Това важи и за КСС.
Конкретната КСС може да показва стойността на определен строителен обхват, без автоматично да представлява целия инвестиционен бюджет. Реалната ѝ граница зависи от конкретния документ — какви работи, количества и позиции са включени в него.
Затова, преди една такава стойност да бъде използвана като бюджет, трябва да е ясно какво точно обхваща тя.
КСС, бюджет
Какво може да остане извън известната строителна цена
Всеки проект има собствена структура и няма универсален списък на разходите извън преките СМР.
В зависимост от конкретната инвестиция могат да бъдат приложими например:
- проектиране и инженерни услуги;
- консултанти и управление;
- разрешителни, такси и административни разходи;
- присъединявания и външна инфраструктура;
- временни работи и логистика;
- изпитвания и специализирани проверки;
- оборудване или системи извън разглеждания строителен обхват.
Това не е универсален списък и не означава, че конкретна КСС задължително изключва тези позиции. Въпросът е приложимите към конкретната инвестиция разходи да бъдат разпознати, вместо автоматично да се предполага, че вече са включени в известната строителна стойност.
Защо ранната бюджетна цифра не е окончателна
Има още една важна граница: не всички бюджетни оценки имат еднаква степен на надеждност.
В ранните фази на проекта част от решенията все още не са развити. Някои параметри могат да се променят, а други все още не могат да бъдат определени със същата увереност, както при по-развита проектна информация.
Това не прави ранната оценка грешна или безполезна. Тя може да бъде необходима за вземането на ранни инвестиционни решения.
Рискът възниква, когато ограниченията ѝ бъдат забравени.
Ориентировъчна стойност започва да се възприема като установен бюджет.
Стойност на определен строителен обхват започва да се възприема като стойност на цялата инвестиция.
Число, формирано при ограничена проектна информация, започва да се използва с уверенност, която тази информация все още не позволява.
Затова проблемът не е самото наличие на неопределеност.
Проблемът е тя да не бъде разпозната при вземането на инвестиционно решение.
Оттук следва и професионален принцип, който FORMAFRAME прилага към ранното бюджетиране:
Ранната бюджетна оценка трябва да комуникира степента на неопределеност, съответстваща на наличната проектна информация.
Четири въпроса, преди да приемете една цена за бюджет
Една бюджетна стойност става полезен управленски инструмент, когато знаем какво стои зад нея.
Затова при получаването на ранна бюджетна цифра инвеститорът може да започне с четири въпроса:
- Какво точно включва?
Какви работи и разходи реално са включени в тази стойност? - Какво остава извън нея?
Има ли приложими към проекта разходи, които трябва да бъдат отчетени отделно? - На каква проектна информация е базирана?
Колко развити са решенията, върху които е направена оценката? - Каква неопределеност все още остава?
Какво все още не е достатъчно определено, потвърдено или надеждно оценимо?
Тези въпроси не премахват неизвестните от проекта. Те показват границата между това, което вече знаем, и това, което все още не знаем достатъчно добре.
И именно тази граница е важна за инвестиционното решение.
Инвестиционният бюджет има смисъл, когато знаем какво стои зад числото.
КСС може да бъде важна част от бюджетната картина. Стойността на строително-монтажните работи може да бъде основен компонент на инвестицията.
Но това не означава автоматично, че вече знаем общата стойност на проекта.
Инвестиционният бюджет има смисъл само когато е ясно какво включва, върху каква информация е изграден и каква неопределеност все още остава.
Когато вече имаме повече от една оферта, следващият въпрос е дали те действително могат да бъдат сравнявани по еднаква база. В материала „Най-ниската оферта не винаги е най-изгодната“ разглеждаме как обхватът, количествата, техническите решения и условията променят смисъла на крайната цена.
Преди да приемете една прогнозна строителна цена като бюджет на проекта, проверете какво реално включва тя — и какво остава извън нея.
Автор: Пламен Трошев